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Immobilier à Marseille

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Bonjour, cette fois-ci, pas de doute, à Marseille, le soufflé est bel et bien retombé : l'euphorie immobilière de ces dernières année a fait long feu. Les grands travaux de rénovation qui, avec le TGV, avaient contribué à changer l'image du grand port continuent certes de bouleverser la ville, mais l'incroyable flambée des prix qu'a connue la cité phocéenne (un quasi-doublement en cinq ans) est arrivée à son terme. L'essoufflement du marché pressenti à la fin de l'an dernier se confirme : "On constate depuis plusieurs mois un net ralentissement des transactions et les prix semblent avoir atteint un palier, affirme Jean-Luc Chauvin, président de la Fnaim des Bouches-du- Rhône. Les acheteurs sont toujours là, mais de plus en plus difficiles et hésitants. Du coup, les délais de vente s'allongent."

 

Cédric Metot, de l'agence Pierrick Metot, corrobore : "Désormais, les acquéreurs potentiels ont l'embarras du choix et prennent leur temps, ils visitent en moyenne huit à dix biens au lieu de quatre ou cinq, l'an dernier." Conséquence : le moindre défaut, comme la nécessité de travaux de rénovation, fait fuir les clients.

 

Une pause inquiétante.

Certains professionnels, eux, n'hésitent pas à parler de véritable chute d'activité. "Voilà bien longtemps qu'on n'avait pas vu un tel calme ! S'étonne Roland Di Piramo, de l'agence Eurimmo. Plus grave à ses yeux : cette pause observée dès le mois d'avril s'est poursuivie au-delà du printemps. Inquiétant, quand on sait que les mois de mai et juin sont traditionnellement les meilleurs pour l'immobilier. "Curieusement, on vend facilement tout ce qui n'atteint pas 200 000 €" , note Patricia Martin, de l'agence Immobilier Sébastopol. Même constat à l'autre bout de la gamme. "Le ralentissement est sensible sauf pour les produits d'exception à 1 million d'euros ou plus" , appuie Franck Desbief, de l'agence Recouly, spécialiste des beaux quartiers. Beaucoup de professionnels sont d'accord : les produits moyens, les plus demandés, ont désormais atteint des prix trop élevés pour la grande majorité des candidats à la propriété.

 

Une fois n'est pas coutume, le phénomène semble se confirmer dans le neuf. "Pour la première fois depuis bien longtemps, nous avons constaté un net ralentissement des ventes au premier trimestre qui s'est poursuivi au deuxième, explique Philippe Roux, président de la Fédération des promoteurs-constructeurs de Provence. La baisse d'activité concerne, avant tout, les produits de gamme moyenne." Seuls les programmes de grand luxe (à partir de 5 000 € le mètre carré) et surtout les produits d'entrée de gamme - autour de 2 500 € le mètre carré - paraissent encore tirer leur épingle du jeu. "Tous nos programmes situés dans les Xe et XIe arrondissements, commercialisés au prix moyen de 3 500 € ou plus, ont du mal à s'écouler depuis quelques mois" , confirme Vincent Tran, responsable commercial de Commercia, une société locale de promotion immobilière. Des niveaux de prix qui, selon Philippe Roux, ne semblent plus adaptés aux moyens financiers de la majorité de la clientèle marseillaise.

 

C'est l'analyse faite également par les responsables municipaux, qui ont organisé en juin une convention sur ce thème. "L'offre actuelle de logements à Marseille ne correspond plus à la demande de la population, dont la moitié ne gagne pas plus de 2 000 € par mois" , explique Danielle Servant, maire adjointe à l'habitat et au logement, qui présente une "boîte à outils" destinée à influer sur les prix du mètre carré : construction massive de logements sociaux et intermédiaires, aides aux primo-accédants et surtout politique foncière et de développement des ZAC. "Ces mesures, associées à l'augmentation actuelle des stocks de logements neufs, pourraient avoir un effet sur le prix des terrains et donc sur celui des constructions futures d'ici à dix-huit mois" , se réjouit Philippe Roux.

 

"Une baisse des prix est nécessaire"

En revanche, du côté de l'ancien, l'éventualité d'une baisse des prix ne semble pas faire l'unanimité chez les professionnels. "Nous sommes arrivés à un palier, admet Alain Revertégat, de l'agence Century 21 de Saint-Barnabé. Mais il n'y a aucune raison pour que les prix baissent. On l'avait déjà escompté à la fin de l'an dernier mais ils ont continué de monter." D'autres, comme Bernard Helme, de l'agence IBH, ne prévoient de correction que pour les produits surévalués qui reviendront ainsi à leur "juste prix" .

 

Certains se montrent moins optimistes, arguant de la remontée des taux d'intérêt, de la frilosité grandissante des banques et surtout de la stagnation du pouvoir d'achat. "Une légère baisse des prix est prévisible et même nécessaire" , prédit Roland Di Piramo, preuve à l'appui : "Presque partout, déjà, la négociation est de rigueur." Il est vrai que des rabais de 10 à 15%, voire davantage, sont désormais courants. Parfois même, certains vendeurs devancent l'appel. "Après sept ou huit mois sans visite, ils deviennent plus raisonnables et acceptent de revenir au prix du marché que nous leur avions conseillé" , raconte Nathalie Fajfer, de l'agence Century 21 des quartiers Nord.

 

Alors, retournement du marché ou simple retour à la normale ? "Quoi qu'il en soit, assure Bernard Helme, une chose est sûre : la période où l'on pouvait acheter bon marché en espérant un doublement du prix en trois-quatre ans est bel et bien révolue à Marseille ! " Sur ce point, au moins, tous les professionnels sont d'accord.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
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