Histoire vécue Vie pratique - quotidienne > Immobilier > Locataire      (4716 témoignages)

Préc.

Suiv.

Loi Robien, il faut connaître le mécanisme

Témoignage d'internaute trouvé sur aufeminin
Mail  
| 1532 lectures | ratingStar_50671_1ratingStar_50671_2ratingStar_50671_3ratingStar_50671_4

L'investissement locatif loi Robien présente de beaux avantages financiers. Mais, pour éviter les pièges, il faut bien connaître le mécanisme.

Serge Florentin.

Les promoteurs immobiliers auraient-ils des dons de magiciens ? A en croire leurs publicités envahissantes, ils peuvent transformer votre impôt en patrimoine. Ou permettre aux jeunes ménages de devenir propriétaires d'un appartement ou d'une maison sans apport personnel. Par quel miracle ? Leur baguette magique s'appelle, en fait, investissement locatif, hier loi Besson, aujourd'hui loi Robien. Elle fait pousser les immeubles neufs comme des champignons dans toute la France : sur les 80 000 logements collectifs construits en 2002, 28 000 l'ont été dans le cadre d'un investissement locatif Besson. En 2003, les promoteurs annoncent la vente de 95 000 appartements. Un peu plus de la moitié devrait être achetée dans le cadre du nouveau dispositif locatif présenté le 3 avril par le ministre du Logement, Gilles de Robien. Ces mesures figurent maintenant dans la loi urbanisme et habitat du 2 juillet 2003, qui a assoupli les conditions du dispositif Besson (tout en conservant son fort avantage fiscal). Plus intéressant que ce dernier pour les investisseurs, le Robien rencontre déjà un franc succès.

Depuis la rentrée, c'est la razzia sur les logements neufs, au point que les stocks sont déjà épuisés. Les promoteurs-constructeurs se frottent les mains, seule la pénurie de terrains à bâtir les empêche de vendre davantage. Côté investisseurs, c'est aussi l'euphorie : le gouvernement les a vraiment chouchoutés en ramenant au minimum les contraintes liées à la réduction d'impôt dont ils profitent ! Attention pourtant, car à trop vouloir rechercher des avantages fiscaux ou bancaires comme le financement 100 % à crédit, on risque de faire un mauvais investissement. Plus grave, certains ménages harcelés par des vendeurs coriaces se lancent dans ce type d'opération alors que leurs revenus ne le permettent pas. Pour éviter les pièges, il faut bien connaître le mécanisme Robien.

L'avantage fiscal.

Chaque année, en effet, durant neuf à quinze ans, on peut déduire de ses revenus locatifs une partie du prix d'achat du logement au titre de l'amortissement : 8 % pendant les cinq premières années, 2,5 % pendant les quatre suivantes. Puis encore 2,5 % pendant les six années suivantes si la location se poursuit. Au total, 50 % du prix du logement peut être déduit en neuf ans, ou 65 % en quinze ans. Avantage : chaque année, cette soustraction fait apparaître un déficit foncier (plafonné à 10 700 euros) qui minore le revenu imposable. Plus le contribuable est imposé dans une tranche élevée du barème, plus le dispositif est avantageux pour lui. Ainsi, pour une personne dont les revenus sont, pour partie, imposés à 48,09 % (la plus haute tranche du barème) , la réduction d'impôt annuelle peut atteindre un maximum de 5 145 euros (estimation pour 2004). En pratique, cette économie d'impôt n'ira pas dans la poche de l'acheteur, elle servira à rembourser le prix de l'appartement, en complément de l'effort d'épargne nécessaire à son acquisition (voir ci-contre).

Deuxième grande motivation d'un investissement loi Robien : acheter un bien immobilier dans le but d'y installer l'un de ses enfants plus tard (après neuf ans de mise en location obligatoire) , ou pour compléter ses revenus au moment de la retraite (rendement locatif brut entre 5 et 7 % par an).

L'avantage bancaire.

C'est simple, les banques, généreuses, prêtent la totalité du prix d'acquisition du logement ! Comme c'est le cas dans la majorité des investissements locatifs réalisés dans le cadre d'un système de défiscalisation. Inutile, donc, de disposer d'une épargne préalable importante, sauf à vouloir retirer immédiatement des revenus nets de l'opération (en ce cas, les loyers ne servent pas à rembourser l'emprunt). Actuellement, le taux très bas du crédit favorise les investisseurs en provoquant un fort effet de levier : le rendement des sommes empruntées (de 5 à 7 % selon le prix de l'appartement) est supérieur au taux du prêt proche de 4,5 % (en taux fixe) ou 3,40 % en taux variable.

Les conditions à respecter.

Le logement acheté (à compter du 3 avril 2003) doit être neuf : appartement ou maison individuelle ; à noter, le succès de cette dernière, qui représente désormais 40 % des logements construits en vue de la location !

La mise en location du bien (non meublé) doit intervenir dans un délai d'un an à compter de l'achat ou de la livraison et durer ensuite neuf ans (après s'ouvre la possibilité de récupérer le logement pour soi). Le locataire, qui peut être un parent (enfant, petit-enfant, ascendant) , doit occuper le logement à titre de résidence principale. Nouveauté de la loi : le bailleur est libre du choix du locataire, les conditions de ressources le concernant ayant été supprimées. Si le loyer fixé doit toujours respecter un plafond mensuel (il n'en existe plus que trois selon la zone géographique où se trouve le logement) , ces limites ont été largement relevées. Dans les zones tendues : région parisienne, frontière suisse, Côte d'Azur (voir tableau) , le nouveau plafond correspond à 90 % des loyers du marché.

L'emplacement, un choix crucial.

Une fois connues les conditions du mécanisme Robien, la question se pose de sa rentabilité. Avertissement préliminaire : croire que les loyers et les économies d'impôt rembourseront, à eux seuls, les emprunts serait une erreur. L'autofinancement total du bien grâce aux revenus qu'il génère n'est pas possible, confirme Nasser Naït-Kaci, responsable commercial chez Capri Résidences. Les intérêts des emprunts étant déduits des loyers pour la déclaration de revenus, les promoteurs et les banquiers ne se privent pas de faire valoir que plus leur charge est importante, moins l'investisseur paiera d'impôt. Nul doute qu'ils y ont tout à gagner : les promoteurs peuvent vendre plus cher et les banquiers prêter davantage ! Mais l'investisseur, lui, ne doit pas oublier que les intérêts versés à la banque sortent réellement de son patrimoine, rappelle un gestionnaire de patrimoine qui met en garde contre le crédit in fine (capital remboursé en une fois à la fin du prêt) utilisé pour défiscaliser davantage pendant la location du bien.

Au-delà de ces considérations financières, il ne faut jamais perdre de vue le fait que l'emplacement du logement acheté est crucial. La ville où se trouve le programme doit faire preuve de dynamisme économique et attirer de nombreux ménages, candidats à la location. Toulouse, par exemple, est depuis longtemps la capitale française de l'investissement locatif. La Ville rose accueille chaque année 13 000 nouveaux arrivants, et sa population estudiantine est la deuxième de France après Paris, ce qui crée une demande locative permanente. Nantes, Rennes et Montpellier font aussi un tabac. En région parisienne, certaines communes sont très recherchées comme Montrouge, Issy-les-Moulineaux, Asnières, Courbevoie, etc. Demain, Boulogne-Billancourt, La Plaine-Saint-Denis, Saint-Ouen seront les valeurs montantes des investisseurs, assure Nasser Naït-Kaci. Pourquoi ? Parce que les prix d'achat (à partir de 2 500 euros le mètre carré au nord de Paris, 3 000 dans le croissant sud-ouest) garantissent une rentabilité de 6 % du logement compte tenu du plafond de loyer à respecter dans la loi Robien. En revanche, à Paris, avec un ticket d'entrée bien plus cher, la rentabilité en Robien sera médiocre : au mieux 4 % dans le 19e et le 20e.

Même dans une agglomération qui a le vent en poupe, le quartier doit être choisi avec soin : se rendre sur place pour juger de l'existence des transports en commun, des écoles, et d'éventuelles nuisances (autoroute, voies ferrées, etc.). Hélas, dans le neuf, l'investisseur achète sur plan, sans autre information qu'un document publicitaire. Et, à la livraison, gare aux surprises. Exemple : ce promoteur qui vendait un appartement situé au deuxième étage en oubliant d'indiquer que l'autre façade du logement était au rez-de-chaussée, compte tenu de la différence de niveau des rues encadrant l'immeuble…

Si le choix de l'emplacement reste décisif, il faut compter aussi avec les mauvais payeurs, la qualité de la construction, le poids des impôts locaux et le montant des charges. Dans le cadre fiscal spécifique de l'amortissement Robien, il vaut mieux, également, que le niveau des revenus de l'investisseur reste élevé. Si sa situation financière se dégrade, l'impôt sur le revenu baisse et alors l'avantage fiscal diminue fortement, explique Jacques Tord, gestionnaire de patrimoine. A court de cash pour rembourser le crédit finançant l'appartement, si l'investisseur doit le revendre moins de neuf ans après l'achat, c'est la catastrophe, car le fisc exigera le remboursement des réductions d'impôt précédemment accordées. Le spectre de la revente à perte se profile. Un risque qui s'accentue pour les acheteurs actuels alors que les prix de l'immobilier sont au plus haut depuis 1991 (année de la dernière bulle). Car, en outre, ils doivent payer les juteuses commissions que s'accordent les intermédiaires : de 5 à 10 % du prix de vente du bien ! Montrouge se vend en ce moment aussi cher que Paris il y a deux ans, souffle un professionnel. Acheter à 4 000 euros le mètre carré au milieu des cités, cela devient irréaliste.

Au total, si l'on s'entoure d'un maximum de précautions, le Robien offre de belles perspectives de gains (voir simulation page 88). En investissant chaque mois quelques centaines d'euros, ce placement peut rapporter de 12 à 15 % par an… Difficile de faire mieux, affirme-t-on chez Capri Résidences. Et, en prime, la prochaine loi de finances exonère les plus-values immobilières si le bien a été détenu pendant quinze ans, sinon elles sont désormais taxées de façon forfaitaire au taux de 26 %

Note de l'intervenante : Une loi réellement avantageuse pour les promotteurs et l'état (qui a trouvé un moyen de se désinvestir d'une gestion immobilière qui représente un véritable gouffre financier) et quelques petits malins dits "spécialistes de l'investissement locatif" qui ont la possibilité de se graisser la patte au passage…

Un appel d'air fiscal afin d'attirer le bas de laine du "gibier" et le tour est joué.

Un gibier qui, contrairement aux rapaces sus-cités, se lancent dans une aventure sur le long terme, avec tous les pièges des aléas de notre économie que cela comporte.
  Lire la suite de la discussion sur aufeminin.com


50671
b
Moi aussi !
Vous avez peut-être vécu la même histoire ?

Signaler un abus
Les titre et syntaxe du témoignage ont pu être modifiés pour faciliter la lecture.


Histoires vécues sur le même thème

Recevoir l'apl et ne plus payer son logement ( caf ) - immobilier, logement, cadre de vie

image

Bonjour a tous ! J'ai besoin d'aide et de renseignement. [il y a 5 mois] j'ai un locataire qui ne paye plus ses loyers depuis maintenant 5 mois. J'ai fais toutes les démarches pour procéder à l'expulsion (huissier etc). [Il y a 3 mois ]...Lire la suite

La haine (histoire tres longue) - confessions

image

Moi, c'est "Debeulyou" içi sur Doctissimo. Aujourd'hui, je craque, j'en ai marre, et je suis perdu entre l'envie qui m'anime de faire une très grosse "connerie" et celle de prendre le parti "zen",mais je n'en peux plus, voiçi mon histoire… :...Lire la suite


 
Voir tous les  autres témoignages