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Révision des loyers sur plusieurs années : ce que dit la loi!

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Révision annuelle des loyers (loi du 6.7.89 : art. 17 d, modifié par la loi du 8.2.08). Principes généraux.

Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Insee chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

Ces dispositions s'appliquent aux locations de logements soumises à la loi du 6 juillet 1989 : locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. Elles s'appliquent également aux révisions annuelles de loyers des locations meublées (loi du 5.3.07 : art. 41 / CCH : art. L.632-1). Toutefois, elles ne s'appliquent ni aux locations à caractère saisonnier, ni aux logements foyers, ni aux locations HLM.

Calcul de la révision des loyers pour une location nue.

Entre le 1er janvier 1995 et le 31 décembre 2005, la moyenne de l'indice national du coût de la construction (ICC) établi et publié par l'INSEE servait de base à la révision des loyers. Pour calculer les révisions annuelles qui auraient dû intervenir avant le 1er janvier 2006, il convient donc de se référer à cet indice et aux règles applicables lors de chaque révision.

Depuis le 1er janvier 2006, c'est l'indice de référence des loyers (IRL) toujours publié par l'INSEE chaque trimestre qui sert de référence. Cet indice était jusqu'au 9 février 2008 constitué, pour 60 % de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyer, pour 20 % de l'indice du coût de la construction, et pour 20 % de l'indice des prix des travaux d'entretien et d'amélioration du logement. Pour calculer les révisions annuelles qui devaient intervenir entre le 1er janvier 2006 et le 9 février 2008, il convient de se référer aux valeurs et à l'évolution de cet ancien IRL. Le nouvel indice s'applique aux baux en cours mais la loi n'a pas d'effet rétroactif.

A compter du 10 février 2008, l'IRL correspond à la moyenne sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Ce nouvel indice (dont la composition change mais pas le nom) s'applique aux nouveaux contrats de location conclus à compter du 10 février mais aussi aux baux en cours, sans qu'il soit nécessaire de signer un avenant au bail. Les révisions annuelles intervenant à compter du 10 février 2008 doivent être calculées à partir de ce nouvel IRL publié par l'INSEE.

Exemple 1 : Contrat de location conclu le 1er mars 2007.

Montant du loyer initial 500 euros avec une clause de révision annuelle du loyer au 1er mars 2008 en fonction de l'IRL (date de référence du dernier indice connu à la date de signature du bail, soit l'IRL du 3ème trimestre).

Au 1er mars 2008, le loyer = 500 x IRL nouveau 3ème trimestre 2007 = 505,56 (soit 1,11 % d'augmentation).

IRL nouveau 3ème trimestre 2006.

Exemple 2 : Contrat de location conclu le 1er janvier 2007.

Montant du loyer initial 500 euros avec une clause de révision annuelle du loyer au 1er janvier en fonction de l'IRL (date de référence du dernier indice connu à la date de signature du bail, soit l'IRL du 2ème trimestre).

Au 1er janvier 2008, le loyer = 500 x IRL ancien 2ème trimestre 2007 = 513,79 (soit 2,76 % d'augmentation).

IRL ancien 2ème trimestre 2006.

Tableau du nouvel indice de référence des loyers.

Indice de référence des loyers.

En niveau.

Evolution annuelle (T/T-4) en %

2006 T3.

112,43.

+ 1,68.

T4.

112,77.

+ 1,59.

2007 T1.

113,07.

+ 1,44.

T2.

113,37.

+ 1,24.

T3.

113,68.

+ 1,11.

T4.

114,30.

+ 1,36.

2008 T1.

(INSEE 16.4.08).

115,12.

+ 1,81.

T2.

(INSEE 17.7.08).

116,07.

+ 2,38.

T3.

(INSEE 15.10.08).

117,03.

+ 2,95.

Pour connaître, les valeurs de l'ancien IRL se reporter à la Questions/Réponses : Location - Indice et plafonds ou http://www.insee.fr.

L'indice de référence des loyers est un indice trimestriel, référence 100 au quatrième trimestre 1998, publié chaque trimestre par l'INSEE. Désormais, la publication du nouvel IRL se fait plus rapidement.

Nouveau rythme de publication des indices.

Les dates de publication de l'IRL par l'INSEE sont modifiées.

Avant le 14 février 2008, date de la publication par l'INSEE du nouvel indice de référence des loyers, les indices étaient publiés par l'INSEE avec deux trimestres de retard.

On connaissait :

- à la mi-janvier : IRL 3ème trimestre ;

- à la mi-avril : IRL 4ème trimestre ;

- à la mi-juillet : IRL 1er trimestre ;

- à la mi-octobre : IRL 2ème trimestre.

Désormais l'INSEE publie les nouveaux IRL avec un seul trimestre de décalage.

- L'indice de référence des loyers du 1er trimestre sera publié vers le 15 avril ;

- L'indice de référence des loyers du 2e trimestre sera publié vers le 15 juillet ;

- L'indice de référence des loyers du 3e trimestre sera publié vers le 15 octobre ;

- L'indice de référence des loyers du 4e trimestre sera publié vers le 15 janvier suivant.

Les dates précises sont annoncées dans le cadre du programme quadrimestriel concerné, diffusé par l'INSEE le 25 de chaque mois.

La règle est de réviser (cf. § ; Principes généraux) les loyers en fonction de l'indice de référence qui figure dans le bail, en pratique, le dernier indice connu à la date de signature du bail. C'est pourquoi les baux signés à compter du 10 février 2008, par exemple le 1er mars 2008 se référeront à l'IRL du 4ème trimestre, alors que les loyers révisés au 1er mars 2008 en application d'un bail signé au 1er mars 2006 ou mars 2007 par exemple, font référence à l'IRL du 3ème trimestre.

Comment réviser un loyer dont le montant n'a pas été révisé depuis plusieurs années ?

Sous réserve que la révision soit prévue dans le contrat de location, le bailleur qui n'a pas demandé la révision du loyer dans les années passées, peut réajuster le loyer. Il faut alors reconstituer le loyer tel qu'il aurait dû être si les révisions prévues dans le bail avaient été effectuées : on applique les indices en vigueur aux dates auxquelles auraient dû intervenir les révisions : selon les dates, la moyenne sur 4 trimestres de l'indice du coût de la construction (ICC) , l'ancien indice de référence des loyers (IRL) ou le nouvel IRL.

Exemple d'un contrat de location de 6 ans signé le 1er avril 2003 dont le loyer n'a jamais été révisé. Le bailleur envisage une révision le 1er avril 2008.

Montant du loyer initial de 500 euros avec une clause de révision annuelle du loyer au 1er avril 2004 en fonction de l'évolution de la moyenne sur 4 trimestres de l'ICC (date de référence du dernier indice connu à la date de signature du bail, soit l'ICC du 3ème trimestre).

Au 1er avril 2004,

Loyer = 500 € x moyenne de l'ICC 3ème trimestre 2003 = L1.

Moyenne de l'ICC 3ème trimestre 2002.

Au 1er avril 2005 >

Loyer = L1 x moyenne de l'ICC 3ème trimestre 2004 = L2.

Moyenne de l'ICC 3ème trimestre 2003.

Au 1er avril 2006 >

Loyer = L2 x IRL ancien 3ème trimestre 2005 = L3.

IRL ancien 3ème trimestre 2004.

Au 1er avril 2007.

Loyer = L3 x IRL ancien 3ème trimestre 2006 = L4.

IRL ancien 3ème trimestre 2005.

Au 1er avril 2008.

Loyer = L4 x IRL nouveau 3ème trimestre 2007 = L5.

IRL nouveau 3ème trimestre 2006.

Au 1er avril 2009, le loyer sera le suivant.

Loyer = L5 x IRL nouveau 3ème trimestre 2008 = L6.

IRL nouveau 3ème trimestre 2007.

La reconstitution du loyer peut se faire au-delà de 5 ans ; en revanche le bailleur qui voudrait réclamer au locataire les loyers incontestablement dus qu'il n'aurait pas perçus, peut le faire 5 ans maximum après leurs échéances.

Vous souhaitant bon courage !
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9231
b
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