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Outil de comparaison coût de location vs achat

Témoignage d'internaute trouvé sur aufeminin
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J'ai utilisé un outil qui compare cout de location vous achat que asi77 a developé pour votre situation.

Les hypothese sont :

Achat a 185 000E, credit 30ans, loyer actuel estime 800E.

L'idee est de regarder si l'achat est plus interessant que la loc en cas de revente anticipee du bien (3ans, 5ans, 7 ans, 10ans, 15 ans, 20 ans) … prennant en compte tout les cout associe a l'achat et les cout associe a la loc (y compris reevaluation du loyer).

Perso je pense qu'on ne reste pas plus de 10 ans dans un 65m2.

Le but est de regarder a partir de combien de baisse/hausse de l'immo l'achat deviens plus interressant… c'est un peu un evaluateur de risque d'achat…

Apres pour evaluer la perte, 2 scenario (un gentil FNAIM, un mechant historique bulle de 1991) :

1- le scenario FNAIM (federation nationale des agent immobiliers) qui prevois un grignottage de la bulle par l'inflation. Si on considere 2% d'inflation par an, selon la FNAIM l'immobilier devrais donc baisser de ~6% en 3 ans, de ~10% en 5 ans, de ~15% en 7 ans, de ~22% en 10 ans, de ~35% en 15 ans, de ~48% en 20 ans.

2- Le scenario historique, comme en 91, chutte de 30% en 2 ans puis longue descente jusqu'en 97 pour atteintre -40%. Donc prenons pour notre simul -30% en 3 ans puis -40% pour dans plus de 3ans.

Les resultats sont :

Revente apres 3 ans = L'achat deviens gagnant vous la loc si votre 65m2 augmente de 20% dans les 3 prochaines années.

Scenario FNAIM = baisse de 6% ==> perte associée = 35.000Euro.

Scenario Historique = baisse de 30% ==> perte associée = 85.000Euro.

Revente apres 5 ans = L'achat deviens gagnant vous la loc si votre 65m2 augmente de 15% dans les 5 prochaines année.

Scenario FNAIM = baisse de 10% ==> perte associée = 41.000Euro.

Scenario Historique = baisse de 40% ==> perte associée = 97.000Euro.

Revente apres 7 ans = L'achat deviens gagannt vous la loc si votre 65m2 augmente de 5% durant les 7 prochaines années.

Scenario FNAIM = baisse de 12% ==> perte associée = 35.000Euro.

Scenario Historique = baisse de 40% ==> perte associée = 88.000Euro.

Revente apres 10 ans = L'achat deviens gagnant vous la loc meme si votre bien est reste au meme prix.

Scenario FNAIM = baisse de 22% ==> perte associée = 38.000Euro.

Scenario Historique = baisse de 40% ==> perte associée = 72.000Euro.

Revente apres 15 ans = L'achat deviens gagnant vous la loc meme si votre bien a perdu 20% durant les 15 prochaines années.

Scenario FNAIM = baisse de 35% ==> perte associée = 20.000Euro.

Scenario Historique = baisse de 40% ==> perte associée = 34.000Euro.

Revente apres 20 ans = L'achat deviens gagnant vous la loc meme si votre bien a perdu plus de 40% durant les 20 prochaines années.

Scenario FNAIM = baisse de 48% ==> gain associée > 20.000 Euro.

Scenario Historique = baisse de 40% ==> gain associée > 20.000 Euro.

En conclusion :

1) Votre achat devient deviens gagant (en terme de non perte de capital) si vous le gardez 15 ans ou plus et si le marche stagne pendant 15ans. Ensuite a vous de voir si vous pensez rester 15 ans dans 65m2. Ensuite prenez tout de meme en compte que nous sommes a un plus haut historique en terme de prix de l'immobillier et que par consequent il y a de forte chance pour que les prix baissent plutot que n'augmentent.

2) Les chiffre vont peu être vous paraitre un peu dur comme ça, mais pour être honnete, avec un credit sur 30ans l'achat n'est jamais gagant (surtout pour les petite surfaces) (pour dire a quel point le marché est idiot en ce moment).

3) Je pense perso que vous ne devriez pas acheter "en ce moment", ce serait certainement la plus belle erreur de votre vie… j'ai bien dit en ce moment, car je pense perso que la baisse est deja enclanchée mais caché par la methode de calcul des indicateurs (en gros le FNAIM calcule l'evolution des prix en faisant un moyenne glissée des 12 derniers mois en en la comparent a la moyenne glissée des 12 mois precedant… en gros pour le mois de MArs 2006, le chiffre donné est la moyenne des prix de Mars 2005 à MArs 2006 compare a la moyenne des prix de mars 2004 a mars 2005… vous comprendrez que lorsque l'on compare un prix a mars 2004 on a certainement un peu de retard sur la tenue reele du marché).

Pour plus d'info :

Krach.biz.

Bulle-immobiliere.org.

4) Mon avis perso, nous avons atteint un plus haut historique et a peu pres tout le monde s'accorde a dire que les prix vont stagner ou baisser :

Cf la FNAIM (federation nationale des agent immobilliers) qui dit :

Indicateur mensuel : Indice Mensuel des prix de l'immobilier.

- Février 2006 : pause de début d'année.

- Janvier 2006 : nouvelle confirmation du ralentissement de la hausse des prix.

- Décembre 2005 : le marché devrait amplifier sa tendance à plus de modération.

- Novembre 2005 : progression modérée.

Lien :

Fnaim.fr/infos/prix-immobilier.aspx.

Et le PAP (particulier a particulier qui dit) :

"Les prix immobiliers vont baisser de 30 à 40% sur 4 à 5 ans"

Lien :

Lexpansion.com/NLConj/4009.30.138670.html.

Dans ces conditions, il vaut mieux attendre, au mieux (pour vous) les prix chuttent… au pire ils stagnent (ou sont grignotte par l'inflation).

(…).
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9391
b
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